전세 계약이 끝났는데 집주인이 보증금을 돌려주지 않는다. 처음에는 "조금만 기다려달라"더니 연락이 줄고, 나중에는 아예 전화를 받지 않는다. 이사는 가야 하는데 보증금이 묶여있고, 변호사를 선임하자니 비용이 걱정된다. 이것이 수많은 세입자가 겪는 현실이다. 전세보증금 반환 분쟁은 국내 민사 분쟁 중 가장 빈번한 유형 중 하나다. 이 글은 집주인이 전세보증금을 돌려주지 않을 때 세입자가 직접 취할 수 있는 법적 대응 절차를 단계별로 팩트 중심으로 정리한다.
전세보증금 반환 분쟁의 법적 근거 — 기본 권리부터 확인
주택임대차보호법 제4조는 임대차 기간이 끝나면 임대인(집주인)은 임차인(세입자)에게 보증금을 반환할 의무가 있음을 명시한다. 임대차 계약 만료일이 지났음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 이는 채무불이행이며 세입자는 법적 절차를 통해 보증금 반환을 강제할 수 있다.
세입자의 핵심 권리 두 가지를 먼저 확인해야 한다.
대항력은 주택임대차보호법 제3조에 따라 임차인이 주택을 인도받고 주민등록(전입신고)을 완료한 다음 날부터 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있는 권리다. 즉 집이 경매로 넘어가더라도 새 소유자에게 임차권을 주장할 수 있다.
우선변제권은 주택임대차보호법 제3조의2에 따라 대항력 요건(주택 인도 + 전입신고)과 임대차 계약서 확정일자를 갖춘 임차인이 경매 또는 공매 시 후순위 권리자보다 먼저 보증금을 변제받을 수 있는 권리다.
이 두 가지 권리를 유지하려면 반드시 임대차 계약 만료 후 이사를 나가기 전까지 전입신고를 유지해야 한다. 보증금을 받기 전에 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 소멸한다.
1단계 — 계약 만료 전 사전 조치
분쟁이 발생하기 전 미리 해야 할 것들이 있다.
계약 갱신 거절 통보는 임대차 계약 만료 2개월 전부터 6개월 전 사이에 서면으로 갱신 거절 또는 조건 변경 의사를 통보해야 한다(주택임대차보호법 제6조). 이 기간 내에 통보하지 않으면 묵시적 갱신이 성립해 계약이 자동으로 연장될 수 있다. 갱신 거절 통보는 내용증명으로 하는 것이 증거 확보에 유리하다.
등기부등본 확인은 계약 만료 전 반드시 해당 주택의 등기부등본을 재확인한다. 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 열람 가능하다. 계약 당시 이후 새로운 근저당권 설정, 가압류, 압류 등이 추가됐는지 확인한다. 신규 채권이 추가됐다면 보증금 회수 가능성이 낮아질 수 있다.
전세보증금 반환보증 가입 여부 확인을 한다. 주택도시보증공사(HUG), 서울보증보험(SGI), 한국주택금융공사(HF) 등의 전세보증금 반환보증에 가입되어 있다면 보증 기관에 보험금을 청구해 보증금을 먼저 받을 수 있다. 가입 여부는 HUG 홈페이지(khug.or.kr)에서 확인 가능하다. 보증에 가입되어 있다면 소송 없이 비교적 빠르게 해결할 수 있다.
2단계 — 내용증명 발송
계약 만료일이 지났음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면 즉시 내용증명을 발송한다.
내용증명에는 임대차 계약 날짜와 보증금 금액, 계약 만료일, 현재까지 보증금 미반환 사실, 내용증명 수령 후 일정 기간(통상 7일) 이내 반환 요구, 미반환 시 임차권등기명령 신청 및 법적 절차 진행 예정 사실을 명시한다.
내용증명 발송의 실질적 효과는 두 가지다. 하나는 보증금 반환 요구 시점을 공식적으로 기록하는 것이고, 다른 하나는 집주인에게 법적 절차 임박을 인식시켜 자발적 반환을 유도하는 것이다. 실제로 내용증명만으로 집주인이 보증금을 반환하는 경우도 적지 않다.
3단계 — 임차권등기명령 신청 (이사 전 반드시)
내용증명을 보냈음에도 집주인이 반응이 없고, 이사를 나가야 하는 상황이라면 반드시 임차권등기명령을 먼저 신청해야 한다.
임차권등기명령이란 주택임대차보호법 제3조의3에 근거한 제도로, 임대차 계약이 종료됐음에도 보증금을 반환받지 못한 임차인이 법원에 신청하면 해당 주택 등기부에 임차권을 등기해주는 제도다. 임차권등기명령이 완료되면 임차인이 이사를 나가도 대항력과 우선변제권이 그대로 유지된다.
신청 방법은 임차 주택 소재지 관할 지방법원 또는 지원에 신청서를 제출한다. 전자소송포털(ecfs.scourt.go.kr)로도 신청 가능하다. 필요 서류는 임차권등기명령 신청서, 임대차 계약서 사본, 주민등록등본(전입신고 확인용), 등기부등본, 계약 만료 또는 해지 사실을 증명하는 서류다.
비용은 인지대 2,000원과 등록세, 교육세, 등기신청수수료가 발생한다. 전체 비용은 보증금 규모에 따라 다르지만 일반적으로 수만 원 수준이다.
주의사항이 중요하다. 임차권등기명령 신청 후 등기가 완료되기까지 수일~수 주가 소요될 수 있다. 등기가 완료되기 전에 이사를 나가면 대항력이 소멸할 수 있으므로 반드시 등기 완료를 확인한 후 이사한다. 임차권등기가 설정된 주택은 새 세입자를 구하기 어려워지므로 집주인에게 강력한 압박 수단이 된다.
4단계 — 지급명령 신청 또는 민사소송 제기
임차권등기명령 이후에도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 법원에 지급명령을 신청하거나 민사소송을 제기한다.
지급명령 신청은 보증금이 확정된 금액이고 다툼의 여지가 없는 경우에 적합하다. 정식 소송보다 절차가 간단하고 비용이 저렴하다. 인지대는 소가의 0.05%(일반 소송 인지대의 1/10)다. 지급명령에 대해 집주인이 2주 이내 이의신청을 하지 않으면 확정판결과 동일한 효력이 발생해 강제집행이 가능하다. 이의신청을 하면 자동으로 민사소송으로 전환된다.
민사소송 제기는 보증금 규모가 3,000만원 이하면 소액사건심판 절차로, 3,000만원 초과면 일반 민사소송 절차로 진행한다. 청구취지에는 보증금 원금 외에 반환 지체에 따른 지연이자도 함께 청구한다. 주택임대차보호법 제3조의2 제5항에 따라 임대차 계약 종료 후 보증금 미반환 시 연 5%의 법정이자가 발생하며, 소장 송달 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 지연이자를 청구할 수 있다.
5단계 — 강제집행
판결이 확정됐거나 지급명령이 확정됐음에도 집주인이 보증금을 반환하지 않으면 강제집행을 신청한다.
부동산 강제경매 신청은 집주인 소유 부동산(임차 주택 포함)에 대해 강제경매를 신청한다. 법원이 경매 개시 결정을 내리면 해당 부동산이 경매에 부쳐지고 매각 대금에서 보증금을 배당받는다. 단, 선순위 근저당이 많은 경우 배당에서 보증금 전액을 받지 못할 수 있으므로 사전에 등기부등본으로 선순위 채권액을 확인해야 한다.
예금 채권 압류·추심은 집주인의 은행 계좌를 알고 있다면 예금 채권에 대한 압류 및 추심명령을 신청한다. 계좌 정보를 모른다면 재산조회 신청으로 파악할 수 있다.
임차보증금 반환 청구권의 양도는 일부 보증보험 상품에서 제공하는 방식으로 보험사에 청구권을 넘기고 보험금을 먼저 받는 방식이다.
전세사기 피해자 지원 제도 — 2023년 특별법 활용
단순한 보증금 미반환이 아닌 전세사기 피해에 해당하는 경우 별도의 지원 제도가 있다.
2023년 6월 시행된 전세사기피해자 지원 및 주거안정에 관한 특별법에 따라 전세사기 피해자로 인정받으면 긴급 경매 유예, LH 공공임대 우선 공급, 저금리 대환대출 지원 등을 받을 수 있다. 피해자 인정 신청은 한국토지주택공사(LH) 또는 지방자치단체를 통해 할 수 있다.
전세사기 피해 인정 요건은 임대인의 기망 행위 또는 보증금 편취 의도가 인정되어야 하므로 단순 반환 지연과는 다르다. 형사 고소(사기죄)와 민사 절차를 병행하는 것이 효과적이다.
소액 임차인 최우선변제권 — 경매에서 보호받는 방법
주택임대차보호법 제8조는 소액 임차인에게 선순위 근저당권자보다 먼저 일정 금액을 변제받을 수 있는 최우선변제권을 인정한다. 2026년 현재 서울 기준으로 보증금 1억 6,500만원 이하의 임차인은 최우선변제금 5,500만원까지 다른 채권자보다 먼저 배당받을 수 있다(지역별·시행일별로 다를 수 있으므로 법원 또는 주민센터에서 최신 기준 확인 필요).
최우선변제권이 인정되려면 경매 개시 결정 등기 전에 대항력(전입신고 + 주택 인도) 요건을 갖추고 있어야 하며 배당요구 종기까지 배당요구를 해야 한다.
집주인 연락 두절 시 대응법
집주인이 연락을 끊거나 주소 불명인 경우에도 법적 절차는 진행 가능하다.
내용증명을 집주인의 등기부등본상 주소로 발송한다. 반송되더라도 발송 사실은 기록된다. 지급명령 또는 소송 신청 시 상대방 주소를 확인할 수 없는 경우 법원에 주소 조회 촉탁을 신청하거나 공시송달을 신청할 수 있다. 공시송달은 법원 게시판과 관보에 공고하는 방식으로 송달을 갈음하는 제도로, 상대방이 연락 두절인 경우 소송 진행이 가능하다.
전세보증금 분쟁 관련 무료 지원 기관
비용 걱정으로 법적 절차를 망설이고 있다면 다음 기관의 무료 지원을 활용할 수 있다.
대한법률구조공단(132)은 소득 기준 충족 시 무료 법률 상담 및 소송 지원을 받을 수 있다. 주택도시보증공사(HUG) 전세피해지원센터는 전세 피해 관련 전문 상담을 제공한다. 각 지방자치단체의 전세피해지원센터도 활용 가능하다. 법원 법률구조 제도는 일정 소득 이하 시민에게 국선대리인을 선정해준다.
단계별 체크리스트 정리
계약 만료 전 단계에서는 갱신 거절 통보(내용증명), 등기부등본 재확인, 반환보증 가입 여부 확인을 한다. 계약 만료 후 단계에서는 전입신고 유지, 보증금 반환 요구 내용증명 발송을 진행한다. 내용증명 무시 시에는 임차권등기명령 신청(이사 전 필수), 지급명령 또는 민사소송 제기를 한다. 판결 확정 후에는 강제집행(부동산 경매, 예금 압류)을 진행하고 전세사기 해당 시 특별법 피해자 인정 신청을 한다.
정리
전세보증금을 돌려받지 못했을 때 가장 중요한 것은 두 가지다. 이사 전 임차권등기명령을 반드시 완료하는 것, 그리고 전입신고를 절대 먼저 옮기지 않는 것이다. 이 두 가지만 지켜도 대부분의 법적 권리를 보전할 수 있다. 지급명령과 소액사건심판은 변호사 없이도 직접 진행 가능하며 비용도 수십만 원 수준에 불과하다. 포기하기 전에 절차를 한 단계씩 밟는 것이 보증금을 되찾는 가장 현실적인 방법이다.
⚠️ 면책 고지: 이 글은 법률 정보 제공을 목적으로 작성된 것이며 개별 사건에 대한 법률 조언이 아닙니다. 사건의 구체적 내용에 따라 절차와 결과가 달라질 수 있습니다. 복잡한 사건은 변호사, 법무사 등 법률전문가의 상담을 받으시기 바랍니다. 대한법률구조공단(국번없이 132)에서 무료 법률 상담을 받을 수 있습니다.
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