전세 사기 당하지 않는 법 — 계약 전 반드시 확인해야 할 5가지

전세 사기 피해가 여전히 계속되고 있다. 보증금을 돌려받지 못하는 가장 흔한 이유는 계약 전 확인 하나를 빠뜨린 것이다. 5가지만 지키면 위험을 크게 줄일 수 있다.

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전세 사기가 발생하는 구조

전세 사기의 가장 흔한 형태는 집주인이 은행 담보대출과 전세 보증금을 합산해 집값을 초과하는 자금을 조달하는 것이다. 집이 경매에 넘어가면 담보 대출이 먼저 변제되고 세입자는 한 푼도 돌려받지 못한다.

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계약 전 반드시 확인할 5가지

① 등기부등본 직접 발급 (계약 직전 날 다시 확인)

주요 확인 항목: 을구(근저당권·전세권·임차권 등). 근저당권이 설정되어 있다면 채권최고액 확인이 필수다. 집값 대비 (근저당 채권최고액 + 전세보증금)의 합이 80%를 넘으면 위험하다.

등기부등본 발급은 인터넷등기소(iros.go.kr)에서 700원에 발급 가능하다.

② 전입신고 + 확정일자

이사한 날 즉시 전입신고를 하고 임대차 계약서에 확정일자를 받는다. 주민센터 방문 또는 정부24에서 온라인으로 가능하다. 이 두 가지가 있어야 나중에 경매가 되어도 보증금 배당 요구를 할 수 있다.

③ 보증보험 가입 (HUG 전세보증보험)

주택도시보증공사(HUG)의 전세보증보험에 가입하면 집주인이 보증금을 안 돌려줄 경우 HUG에서 대신 지급한다. 보험료는 보증금의 약 0.1~0.3% 수준이다.

④ 집주인이 실제 소유자인지 확인

계약 상대방이 등기부등본의 소유자 본인인지, 대리인이라면 위임장과 인감증명서가 있는지 확인한다.

⑤ 국세·지방세 체납 여부 확인

임대인의 세금 체납이 많으면 경매 시 세금이 먼저 배당된다. 계약 전 임대인 동의를 받아 세금 체납 여부를 확인하거나, 계약서에 "세금 체납이 없음을 확인함"이라는 특약을 넣는다.

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핵심 요약

• 전세 사기 핵심 구조: 담보 대출 + 보증금 > 집값. 경매 시 세입자 손해.
• 5가지 확인: 등기부등본(을구) / 전입신고+확정일자 / HUG 보증보험 / 소유자 본인 확인 / 세금 체납 확인.
• 등기부등본은 계약 직전 날 다시 발급 필수.
• HUG 전세보증보험: 보증금의 0.1~0.3%로 가입 가능.